ВС РФ защитил права покупателя недвижимости: подписанный акт приема-передачи оказался важнее договора

Верховный суд защитил права покупателя недвижимости: подписанный акт приема-передачи оказался важнее договора

Верховный суд РФ вынес знаковое решение, которое наглядно демонстрирует критическую роль акта приема-передачи в сделках с недвижимостью. Суд постановил, что даже при отсутствии основного договора купли-продажи этот документ может свидетельствовать о фактическом исполнении обязательств и переходе права собственности.

Хронология конфликта

Предварительная договоренность. В 2019 году между гражданами был заключен предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком общей стоимостью 5,7 млн рублей. Покупатель внес обеспечительный платеж в размере 1,1 млн рублей, а окончательный расчет и подписание основного договора были назначены на I квартал 2020 года.

Изменение сроков. Стороны несколько раз переносили дату заключения основного соглашения, оформляя соответствующие дополнительные соглашения.

Ключевое событие. В 2021 году покупатель полностью выплатил оставшуюся сумму продавцу, после чего стороны совместно подписали акт приема-передачи недвижимости. При этом основной договор купли-продажи так и не был заключен.

Отказ от сделки. Продавец, воспользовавшись отсутствием зарегистрированного договора, передумал совершать сделку. Он вернул покупателю полную стоимость платежей и отказался от процедуры регистрации перехода права собственности.

Не согласившись с действиями продавца, покупатель, чьи интересы серьезно пострадали (рыночная стоимость объекта к тому времени значительно выросла), обратилась в суд.

Позиция Верховного суда: правовой анализ

Дело прошло несколько судебных инстанций и было рассмотрено Верховным судом РФ. Суд вынес решение в пользу покупателя, основываясь на следующих ключевых аргументах:

1. Акт приема-передачи как доказательство исполнения обязательств. Суд установил, что подписание сторонами акта приема-передачи означает фактическое исполнение продацом своей главной обязанности — передача оплаченного покупателем объекта недвижимости. С этого момента обязательство по купле-продаже считается прекращенным.

2. Возврат денег не отменяет факта передачи. Последующий односторонний возврат денежных средств продавцом не имеет юридической силы для отмены уже исполненной сделки. Право собственности на недвижимость перешло к покупателю в момент подписания акта.

3. Судебная защита права на регистрацию. В соответствии с гражданским законодательством, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о проведении такой регистрации.

Дело № 9-КГ25-3-К1 
Источник: Недвижимость и закон