ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ, ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ. ВИДЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Настоящая статья продолжает цикл статей рубрики Независимый оценщик", посвященных роли и месту независимой оценки различного имущества при осуществлении корпоративных процедур в акционерных обществах (АО) и обществах с ограниченной ответственностью (ООО)[1].

После принятия решения о привлечении независимого оценщика в рамках реализации корпоративных процедур или осуществления иной деятельности организации (общества), выбора оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, заказчик оценки вступает в договорные отношения с оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

По общему правилу, закрепленному в ст. 9 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ Об оценочной деятельности"), основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 ФЗ Об оценочной деятельности" объектов. Этой же статьей предусматривается иное основание для проведения оценки - в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Однако такое положение не исключает этапа заключения договора на проведение оценки между оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, и заинтересованным лицом (заказчиком).

С момента подписания договора на проведение оценки и начинается процесс оценки - проведение мероприятий, необходимых для установления рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Требования к договору на проведение оценки

Основные (общие) требования к договору на проведение оценки определяются положениями ГК РФ об обязательствах и договоре. Положения ст. 10 ФЗ Об оценочной деятельности" устанавливают форму заключения договора на проведение оценки (далее - договор) и обязательные требования к договору. Договор должен содержать:

• цель оценки;
• описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
• вид определяемой стоимости объекта оценки;
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• дату определения стоимости объекта оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ Об оценочной деятельности";
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 ФЗ Об оценочной деятельности", оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
• сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 ФЗ Об оценочной деятельности".

Кроме представленных обязательных требований к договору положения этой же статьи предусматривают ряд особенных требований:

• в договоре, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков;
• в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

ФСО № 1 (Федеральный стандарт оценки № 1 Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки") выделяет заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, как отдельный этап в проведении оценки (п. 16 ФСО № 1).

Задание на оценку должно содержать следующую информацию (п. 17 ФСО № 1):

• объект оценки;
• имущественные права на объект оценки;
• цель оценки;
• предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
• вид стоимости;
• дату оценки;
• срок проведения оценки;
• допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Из приведенных требований следует, что этап заключения договора на проведение оценки - это первый этап взаимодействия оценщика и заказчика при проведении оценки объекта, в результате которого стороны определяются с типом объекта оценки, основными требованиями, целями и задачами проведения оценки, условиями проведения оценки, что является основой для дальнейших действий оценщика по установлению стоимости объекта оценки.

После заключения договора на проведение оценки оценщик приступает к выполнению процедур по установлению стоимости объекта в соответствии с требованиями ФЗ Об оценочной деятельности" и ФСО:

• изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки;
• собирает информацию о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
• собирает информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
• собирает информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Требования к отчету об оценке

Общие требования к отчету об оценке (далее - отчет) изложены в ст. 11 ФЗ Об оценочной деятельности".

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:

• дата проведения оценки объекта оценки;
• используемые стандарты оценки;
• цели и задачи проведения оценки объекта оценки;
• а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки;
• перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;
• принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных ФЗ Об оценочной деятельности", нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Пользователю результатом оценки объекта необходимо учитывать следующее:

• рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 ФЗ Об оценочной деятельности");
• если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное (п. 8 ФСО № 1);
• копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации (п. 5 ФСО № 3).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Требования к содержанию отчета об оценке

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете должны содержаться следующие разделы:

1. Основные факты и выводы:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки.

2. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике:

• о заказчике юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• о заказчике физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;
• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

• количественные и качественные характеристики объекта оценки;
• сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки;
• сведения о физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
• информация о текущем использовании объекта оценки;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

9. Согласование результатов - должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе Анализ рынка".

В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Виды стоимости объекта оценки

В п. 5 ФСО № 2 Цель оценки и виды стоимости" определены следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Безусловно, самым распространенным видом стоимости объектов оценки является рыночная стоимость.

При установлении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В п. 7 ФСО № 2 определены частные случаи установления оценщиком рыночной стоимости:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При установлении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При установлении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При установлении кадастровой стоимости объекта оценки методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости определяется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

В случае установления кадастровой стоимости оценщик руководствуется требованиями ФЗ Об оценочной деятельности" и ФСО № 4 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости". Учитывая специфичность этого вида стоимости с точки зрения ее использования при совершении сделок, подробное описание соответствующих требований в данной статье не приводится.

В заключении статьи необходимо сделать общее замечание в процессе выхода данного цикла статей в ФЗ Об оценочной деятельности" в 2014 г. были внесены изменения. Из принятых изменений хочется обратить внимание на следующее положение, которое является существенным с точки зрения взаимоотношений заказчика и оценщика (ст. 8 ФЗ Об оценочной деятельности"):

В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности".

В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению:

• дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике (фамилия, имя и (при наличии) отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• описание объекта оценки;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки;
• информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и (при наличии) отчество)), сведения о членстве эксперта/экспертов в саморегулируемой организации оценщиков; результаты экспертизы;
• в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• иные сведения, предусмотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки.

Из изложенных требований к договору на проведение оценки и отчету об оценке следует вывод о том, что процесс установления стоимости объекта это, прежде всего, осознанное, технически необходимое, а с определенными допущениями - взаимовыгодное взаимодействие оценщика и заказчика (собственника объекта оценки), что является залогом качественного проведения оценки объекта с целью установления стоимости объекта для различного дальнейшего использования полученных результатов.