Актуальная практика применения мер поддержки участников арендных отношений в условиях пандемии

Пандемия COVID-19 нанесла серьезный удар по многим отраслям экономики во всем мире. В целях сдерживания распространения инфекции в феврале — марте 2020 г. большинство стран, включая Россию, были вынуждены принять ограничительные меры, направленные на снижение деловой и общественной активности. В результате многие арендаторы полностью или частично утратили возможность использовать арендуемые ими объекты для получения прибыли.

Для поддержки лиц, чья деятельность оказалась затронута ограничительными мерами, в апреле 2020 г. был принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ). Не остались без внимания и интересы арендаторов коммерческой недвижимости — для них были предусмотрены специальные меры поддержки в виде предоставления отсрочки по уплате арендной платы и права на снижение арендных платежей в случае невозможности использования арендуемого имущества (ч. 1–3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Летом 2020 г. перечень мер поддержки арендаторов был дополнен1: появились положения, предусматривающие право арендаторов публичного имущества на продление договоров аренды (ч. 5–8 ст. 19 Закона № 98-ФЗ), а также специальная льгота для арендаторов, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, в виде возможности одностороннего выхода из договора аренды в случае недостижения согласия с арендодателем по вопросу снижения арендной платы (ч. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Для отдельных категорий арендаторов государственного или муниципального имущества были утверждены дополнительные меры поддержки, в том числе на региональном уровне. Например, к таким мерам относится освобождение от арендной платы на определенный период2.

Стоит отметить, что применение мер поддержки в виде снижения и отсрочки арендной платы де-факто осуществляется за счет арендодателя (недополучения им дохода). В этой связи во многих регионах власти пытались достичь баланса интересов между субъектами экономической деятельности путем установления мер поддержки для арендодателей, в частности, в виде налоговых льгот3. Вместе с тем предпринимали неоднократно отмечали, что необходимый баланс так и не был найден.

В условиях непростой экономической ситуации у участников рынка возникали серьезные разночтения по применению описанных мер поддержки, что, в свою очередь, спровоцировало значительное число споров между арендаторами и арендодателями.

Как складывается практика применения мер поддержки участников арендных отношений и что необходимо иметь в виду арендаторам и арендодателям?

ОТСРОЧКА АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Одной из наиболее востребованных мер поддержки, установленных Законом № 98-ФЗ, оказалась отсрочка по арендной плате.

Условия и сроки предоставления такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее — Постановление № 439). В соответствии с данным актом отсрочка по арендной плате предоставляется в отношении любых объектов недвижимости, которые находятся в публичной либо частной собственности, за исключением жилых помещений, при условии, что арендатор осуществляет деятельность в о... ✂